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| ▲ 부동산 거래질서교란행위 위반 유형 |
[뉴스노크=김인호 기자] 국토교통부는 지난 10월 15일 발표한 ｢주택시장 안정화 대책｣에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 부동산 불법행위를 집중 조사할 계획이라고 밝혔다.
또한, ’25.3~4월 서울지역 주택 이상거래 기획조사를 통해 위법의심 거래 317건을 적발하고, ’24.1월~’25.2월 특수관계인 간 직거래 기획조사를 통해서는 위법의심 거래 264건을 적발했다고 밝혔다.
❶ 서울·경기 등 부동산 시장 기획조사 확대
국토교통부는 토지거래허가구역이 확대되고 대출규제 강화 등 시장 안정 대책이 본격적으로 실행됨에 따라, 토지거래허가 위반이나, 편법 대출·증여 등 시장질서를 교란하는 이상거래가 확대될 우려에 대비하여
현재 서울을 중심으로 실시 중인 부동산 기획조사 및 현장점검을 ’25.9~10월 부동산 거래 조사부터 서울 전체 및 경기 12개 지역과 규제지역 지정으로 풍선효과가 우려되는 화성동탄, 구리 등까지 대상을 확대하여 추진할 계획이다.
국토교통부는 향후 기획조사 및 현장점검 확대를 통해 ➊토지거래허가 관련 의무 위반, ➋편법 자금조달 등을 중점 점검할 예정이다.
' ➊ 토지거래허가 관련 의무 위반 점검 '
토지거래허가구역 내 주택거래 허가를 받으려는 자는 허가일로부터 4개월 이내 입주하여 주택취득 후 2년간 실거주할 수 있음을 허가신청서 및 토지이용계획 등 제출을 통해 소명하여야 한다.
이에 따라 토지거래허가구역 지정(10.20) 이후 거래 계약을 체결했으나, 토지거래허가를 회피하기 위한 계약일 등의 허위신고 여부를 점검하고 실거주 의무 이행 여부 현장점검도 실시할 계획이다.
' ➋ 법인자금 활용 등 편법 자금조달 집중 점검 '
대출규제 회피를 위해 법인 자금(기업 운전자금 목적의 사업자 대출 등)을 활용하거나, 부모로부터 편법으로 증여받아 주택을 매수하는 등 편법 자금조달을 통해 시장을 교란하는 행위를 중점 점검할 예정이다.
이를 위해 금융기관 대출, 특수관계인간 차입금 등 자금조달계획서 기재항목과 증빙자료를 확인하고 자금조달 과정의 탈·불법 의심 정황이 발견되는 경우 기획조사 대상에 포함하여 별도의 소명자료 요청을 통해 철저히 검증할 계획이다.
이와 관련, 국토교통부는 자금조달계획서 상의 기재정보를 보다 세분화하는 제도개선을 추진 중으로, 이를 통해 보다 면밀하게 자금조달계획서를 검증할 계획이다.
* (기존) 금융기관 대출액 내에 주택담보대출, 신용대출, 그 밖의 대출→ (개선) 사업자 대출 추가 및 각 대출 관련 금융기관명도 기재
한편, 금융위·금감원은 全금융권 사업자대출의 용도외 유용 실태 조사 및 대출규제 위반·우회사례 등에 대한 점검을 지속해 나갈 예정이다.
위규행위 적발시 대출금액을 즉시 회수하고 일정기간 신규 대출을 금지하는 등 엄정하게 대응할 예정이며,우회대출 통로로 언급된 온투업권(온라인투자연계금융업) 및 대부업권 등에 대해서도 풍선효과 및 우회사례가 없는지 모니터링을 지속할 계획이다.
국세청은 토지거래허가구역 신규 지정지역 및 규제에 따른 풍선효과가 나타나는 지역의 부동산 거래에 대해 거래동향 및 탈세정보 수집 등 현장 모니터링을 한층 강화할 계획이다.
특히, 규제 시행 전·후 시장상황을 틈타 부모로부터 자금을 편법 지원받아 고가아파트를 취득하는 등 탈루행위가 있는지 중점 점검하고 탈루사실이 확인되면 엄정하게 조사할 예정이다.
❷ 서울지역 주택 이상거래 기획조사 결과
국토교통부는 ’25년 1월부터 서울지역 주택 이상거래에 대해 기획조사를 실시해오고 있으며, 3~4월 신고분에 대해 조사를 실시한 결과, 편법증여, 대출자금 용도 외 유용, 거짓신고 등 위법이 의심되는 317건의 거래(위법 의심행위 376건)를 적발했고, ’25.5~6월 이상거래에 대해서도 11월 중 조사를 완료할 계획이다.
또한, ’24.1~’25.2월 거래신고분에 대해 특수관계인 간 직거래 기획조사를 실시하여 위법 의심 거래 264건(위법 의심행위 304건)을 적발했다.
서울 주택 이상거래 등과 관련 대표적인 위법의심사례는 다음과 같다.
(사례1) 매수인은 서울 ○○구에 소재한 아파트를 54.5억원에 매수하면서 본인이 주주로 있는 법인(특수관계인)으로부터 31.7억원을 차입하여 거래대금에 활용했으므로 특수관계인 차입금 과다로 국세청 통보 대상
(사례2) 매수인은 서울 ○○구에 소재한 아파트를 42.5억원에 매수하면서 금융기관으로부터 기업운전 자금 목적으로 23억원의 대출을 받았으나, 사업과 무관하게 대출금을 아파트 구입에 사용한 바, 목적 외 대출금 유용에 해당하여 금융위 통보 대상
(사례3) 매수인은 서울 ○○구에 소재한 아파트를 40억원에 매수하면서 매도인(부모)를 임차인으로 하는 보증금 25억원의 전세 계약을 체결하여 편법 증여가 의심되므로 국세청 통보 대상
(사례4) 매수인은 경기도 소재 아파트를 5.8억원에 계약 체결한 것으로 신고했으나, 실제 거래당사자 간 이체금액은 총 6.3억으로, ‘다운계약’이 의심되어 거래금액 거짓신고로 지자체 통보 대상
❸ 부동산 시장 안정을 위한 불법행위 엄정 대응
국토교통부는 집값담합, 시세교란(집값 띄우기 등) 및 인터넷 중개대상물 불법 표시·광고 등 부동산거래질서교란행위 전반에 대해 ‘부동산 불법행위 통합 신고센터’를 통해 접수 받고 있으며, 신고된 사례에 대해서는 지자체 등과 협력해 엄정 대응해 나갈 계획이다.
김규철 국토교통부 주택토지실장은 “부동산 시장 안정 기반이 흔들리지 않도록 허위신고·편법거래 등 불법행위를 철저히 차단할 계획”이며, “불법행위가 적발될 경우 관계기관과 공조하여 무관용 원칙으로 엄정히 대응하겠다”고 밝혔다.
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